Nell’assemblea ordinaria di fine anno gestionale, quella in cui si discute del consuntivo della gestione che si è appena chiusa, sento spesso dire: con tutti ‘sti numeri io non ci capisco niente….
Ma io VOGLIO che la gente capisca – a differenza di certi amministratori che fanno apposta per far capire il meno possibile così, meno domande ci sono, meno spiegazioni, anche in merito a cose poco chiare, devono dare – e allora cerco di spiegare semplice, senza terminologia tecnica perché quando spiegano a me troppo (ma anche poco) tecnicamente non ci capisco nada de nada (a me succede con gli avvocati e gli assicuratori: non ne ho incontrato mezzo che si sia rassegnato a parlare semplice, vogliono tutti dare sfoggio del loro sapere).
Dunque.
L’anno GESTIONALE del Condominio spesso coincide con quello solare, altre volte è fissato dal 01/05 al 30/04 (quelli che hanno il riscaldamento centralizzato), dal 01/06 al 31/05, etc.
Conclusosi l’anno gestionale, l’amministratore deve rendere conto ai condòmini che cosa è stato speso con i loro soldi e lo fa tramite il bilancio consuntivo. Il bilancio consuntivo è composto dai seguenti documenti:
– l’elenco delle voci: è un mero elenco delle fatture in ordine di appartenenza, diciamo: spese di proprietà (spese in capo ai proprietari), spese di utenza (spese in capo a chi abita, sia esso proprietario o inquilino), spese straordinarie (sempre in capo ai proprietari ma non previste o deliberate successivamente). Entrano nell’elenco tutte le fatture, CHE SIANO PAGATE O MENO (solitamente per esaurimento della disponibilità) che hanno una data che rientra nel periodo dell’anno gestionale.
– ripartizione consuntivo: è quel documento solitamente fatto a reticolato in cui si vede il corretto addebito delle spese tra il proprietario e l’eventuale inquilino, il succedersi degli inquilini e quindi il subentro nelle spese di utenza, il corretto addebito delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario e i millesimi che sono stati utilizzati per ogni tipo di spesa. L’addebito delle spese di pulizia scale e uso ascensore (spese di utenza ovvero a carico di chi abita, sia esso proprietario o inquilino), per esempio, deve avvenire tramite l’utilizzo di un’apposita tabella millesimale che tenga conto dell’altezza di piano; questo documento vi permette di verificare se è stata usata, appunto, quella giusta.
La somma di ogni tipo di spesa dà il totale spese per l’anno appena conclusosi.
In questo documento vi è anche la colonna del “versato” che evidenzia la somma di tutti i versamenti da voi eseguiti ESCLUSIVAMENTE IN RIFERIMENTO AL PERIODO GESTIONALE. Se vi siete sbagliati e l’avete fatto due giorni dopo la chiusura della gestione, verrà preso in considerazione solo nella nuova gestione e NON sommato agli altri versamenti.
Si fa quindi una somma “algebrica” che vuol dire sommare tra di loro numeri anche di segno opposto. Quindi dai debiti (totale spese anno appena conclusosi) tolgo i crediti (idealmente di segno opposto) e ottengo il cosiddetto conguaglio. Il conguaglio, sia esso un debito o un credito, diventa il “saldo anno precedente” della nuova gestione.
– la situazione di cassa: documento importantissimo per la trasparenza in merito all’utilizzo del vostro conto corrente bancario. Per quello che ne so io, la situazione di cassa non mente, è un documento non manomettibile. Non so se i miei colleghi abbiano trovato il modo, a me, comunque, non interessa saperlo. La situazione di cassa rendiconta le entrate che sono i versamenti delle quote da parte dei condomini (dice, per dire, “entrate €. 5.000″), rendiconta le uscite e soprattutto verso chi (fa un elenco dettagliato degli importi e verso quale fornitore e ne fa la somma: sempre per dire, “uscite €. 4.800″), dichiara il saldo di conto ed elenca i fornitori ancora da pagare.
Se non vedete questo documento cominciate a insospettirvi!
In sede della stessa assemblea si discute anche dell’altra parte del bilancio che è quello preventivo.
Il bilancio preventivo è un’ipotesi di spesa ricavata dal bilancio consuntivo ma ovviamente non posso sapere inizialmente come saranno spesi i soldi dei condomini. Cioè, all’incirca sì ma esattamente lo si saprà solo in sede di consuntivo che è, in pratica, una fotografia alla data di chiusura dell’anno gestionale.
Il bilancio preventivo è formato da:
– elenco delle voci di spesa; questa volta è, appunto, ipotetico quindi non è basato su un elenco di fatture;
– ripartizione del preventivo: tendo a non inviarla per non creare troppa confusione; la stampo e la tengo nella mia copia del bilancio solo per verificare la corretta imputazione delle spese (spese dei proprietari ai proprietari e spese degli inquilini agli inquilini, per esempio);
– scadenziario delle rate: se ho stabilito, sulla base del consuntivo, che il Condominio ha bisogno di €. 5.000 per essere mantenuto fino alla chiusura successiva, ìmputo le spese sulla base delle tabelle millesimali di riferimento e “genero le rate”; vuol dire che si crea un documento che indica per ogni condòmino che cosa devono versare e in che data. Le rate, di solito, sono di pari importo che vuol dire che Anna Verdi deve versare €. 400 per il nuovo anno divise in quattro rate (di pari importo) da 100. Sulla prima rata si somma algebricamente il “saldo anno precedente”. Se è un debito dovrò versare qualcosa di più di €. 100, se è un credito qualcosa di meno.
Se ho sbagliato e ho fatto un versamento due giorni dopo la chiusura della gestione e non è stato conteggiato nel consuntivo, lo scalerò dalla prima rata comprensiva anche del saldo anno precedente.
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